«Вторичке» в Хабаровске пора охладеть?

На вторичном рынке жилья в Хабаровске количество предложений становится все больше, а покупателей с живыми деньгами — все меньше. Все чаще в их роли выступают участники различных льготных госпрограмм. Рынок во многом живет за счет государственных инъекций. 

Нет — процентам, да — конкретике

Не будем писать, что «брежневки подорожали на 1,3%, а квадратный метр на окраинах снизился на 1,4%» и прочую «аналитику», которую любят публиковать местные интернет-издания. А ведь это даже не средняя температура по больнице. И дело не в том, что дом панельный, кирпичный или монолитный. И даже не в этажности, хотя это сказывается на цене.

Дело в первую очередь в состоянии квартиры — от «апокалипсиса» с голыми стенами до евроремонта. Не говоря уже о мебели и прочем оснащении. Как утверждают риелторы: люди сейчас стараются покупать готовое жилье, где ничего делать не нужно. Неслучайно самый популярный слоган в объявлениях: «Заезжай и живи!». Так что стоимость идентичных квартир может разительно отличаться. А еще у каждого дома свой возраст.

Поэтому высчитывать доли процентов в среднем — это, полагаем, совершенно бессмысленное занятие. И главное: абсолютно непрактичное для граждан.

Давайте рассмотрим вторичку по-другому: локально, но с учетом психологии покупателей и общей ситуации в стране.

Как цены реагируют на спрос

Не берем центр или окраины, там своя специфика. Показательный пример — районы ближе к центру. Например, от Серышева до Советской, вплоть до Казачки. В этом квадрате — от железнодорожного вуза до Амура — пока не так много новостроек. И относительно однородный жилфонд.

Еще прошлогодней осенью цены на трех— и четырехкомнатные квартиры в панельных и кирпичных домах постройки 80-х доходили тут до 9,5-10,5 млн рублей. К началу этого года продавцы еще не осознали масштаба бедствия — повышения процентных ставок — и цены оставались на прежнем уровне. Но к лету даже самым упертым стало понятно: ставки в стране быстро не снизят, как в 2022-м, а доступность кредитов и, соответственно, жилья еще долго не обретет прежних очертаний.

Летом предложений стало еще больше, цены поползли вниз. Продавцы стали скидывать по 0,5-1 млн рублей в зависимости от состояния и ликвидности квартиры. Риелторы уже публично стали признавать: рынок впал в ступор. Редкие сделки долетали до Росреестра. Покупатели стали ожидать еще большего удешевления, а продавцы в ужасе отказывались от продажи жилья по еще более низким ценам. Похожая патовая ситуация была и с двухкомнатными квартирами. Только более ликвидные однушки находили покупателя.

Затоваренность рынка привела к тому, что, скажем, в панельном доме на Яшина, 29 можно было насчитать до семи-восьми предложений, столько же в соседнем на Яшина, 38. В относительно новых домах (к примеру, в 22-этажном на Советской, 10 постройки 2008 года) количество предложений выросло до 10-12 вариантов. Еще год-два назад такого изобилия не наблюдалось.

Только к октябрю в этом районе Хабаровска рынок пришел в движение. Наиболее ликвидные варианты (в кирпичных домах квартиры в хорошем состоянии) стали разгружать затоваренный рынок. Но в итоге продавцам все равно приходилось уступать. Заявленные (декларируемые) цены, как правило, выше реальных после торгов между сторонами.

К примеру, трехкомнатную квартиру в 73 квадрата в кирпичном доме начала 90-х продают не за 9,5 млн рублей, а за 8,7. Трешку в соседнем аналогичном доме в 60 квадратов приходится снижать с 8,9 до 8,5 млн. В таком же диапазоне снижается стоимость трешки с 66 квадратами в отличном состоянии, но уже в панельном доме 1982 года постройки. В этом же доме аналогичное жилье с 60 квадратами, но с отличным евроремонтом лишь незначительно падает в цене, но в реальности продается не дороже 8,8 миллиона. А сейчас в соседнем панельном доме подобную квартиру, но в более худшем состоянии готовы отдать и за 7,2 млн. И это без учета торгов.

Если оценить динамику с начала года, то квартиры, особенно большой жилплощади, снижаются не на символические 1-2%, как нас пытаются заверить «псевдоэксперты», а на ощутимые 7-10%. Неслучайно некоторые владельцы, не выдержав такого, стали снимать с продажи объекты. Кто-то решил повременить в условиях вялого спроса. Кто-то вернулся к аренде. Почему бы и нет, если семья военного может позволить снимать у тебя четырехкомнатную с евроремонтом за 50-60 тысяч рублей? С таким ежемесячным доходом можно и с продажей подождать.

Но совершенно очевидно, что спрос на вторичном рынке стал проседать, спасают рынок лишь вливания государства в различные программы.

Деньги или сертификат: риелтор ждать не любит

«У вас живые деньги или государственный жилищный сертификат?» — это первый вопрос, который потенциальный покупатель слышит от риелторов. И понятно почему. С наличными можно сразу купить заинтересовавший объект, а вот с сертификатом — ждите, пока государство включит вас в госпрограмму, выделит квоту на Хабаровский край (город), а затем предстоит пройти десяток кругов бюрократического ада. И порой лишь через год-два вы дождетесь осязаемого сертификата с номерами, которые можно, наконец, вписать в договор купли-продажи.

Риелторам же неинтересно ждать сделку и свою комиссию месяцами. Они охотятся на тех, кто может выложить средства здесь и сейчас. Но их, как показал этот год, на рынке не так много.

А вот кого действительно в избытке — это участников госпрограмм. Средства на приобретение жилья выделяются детям-сиротам, переселенцам с Донбасса, из среднеазиатских и других стран, жителям аварийного (ветхого) жилфонда, семьям с детьми и т.д. Поддержку получают участники СВО и их семьи, работники ВПК, врачи, учителя и другие категории. Часть из них может рассчитывать на первоначальный взнос и низкие ставки по дальневосточной, семейной и прочим ипотекам.

Нюанс, однако, в том, что деньги государством выделяются неравномерно. По этой причине рынок недвижимости то затухает надолго (как в этом году — до осени), то оживает. Когда участнику-переселенцу осенью говорят, что ваша очередь еще не подошла, это означает, что она подойдет только в следующем году. Когда именно — никто не знает. А если знает, то не скажет.

Почему растёт предложение на вторичке

Здесь ряд причин. Первая — переезд из старых домов. Люди меняют неперспективное жилье — те же панельки 80-х — на новое. Не только ради большего комфорта и статуса, но и с прицелом на перспективу. В будущем такое жилье продать легче и с меньшими потерями: его ценность и ликвидность выше. И банально дороже. Да, это сопряжено со значительными расходами в новое жилье и дорогостоящий ремонт, но это вложение в будущее. Многим кажется, что оно окупится.

Вторая причина связана с продолжением оттока граждан с Дальнего Востока. Любой, кто покупает квартиру, знает: полно вариантов, когда собственник или собирается перебраться на запад/юг страны, или уже переехал и ведет продажу дистанционно через риелтора. Больше это свойственно возрастным людям, которые перебираются вслед за уехавшими детьми — выросшими и уже вставшими там на ноги. Опять же на пенсию легче жить там, чем здесь.

Третья причина — банальный страх любого покупателя налететь на подводные рифы продавца, которые скрыты даже от матерых юристов и риелторов. Не все риски и нюансы сейчас можно просчитать. Это настоящее минное поле. Последствия могут быть самыми горькими Особую «благодарность» нужно выразить нашим судам: все слышали о судебном прецеденте Ларисы Долиной, когда деньги, «подаренные» продавцом мошенникам, потом не может обратно получить покупатель. Решением суда сделку могут расторгнуть, а квартиру вернуть обманутому продавцу. Покупатель же остается без денег и квартиры. И таких случаев по стране — не единицы, отчего залихорадило весь вторичный рынок.

Но самая большая проблема — это спрос, который не поспевает за избыточным предложением. И виной тому — безудержный темп строительства жилья в стране. Хабаровск здесь не исключение. Еще до пандемии дома росли как грибы после дождя. А после паузы в 2022-м (резких горок с процентными ставками) в 2023 и 2024 гг. в нашем крае строили по полмиллиона и более квадратных метров жилья в год. К нынешнему октябрю уже ввели в эксплуатацию 410 тысяч квадратов.

Для понимания картины. В прошлом году построили 526 тыс. кв. м. Из них 210 тысяч пришлось на индивидуальное жилищное строительство, а 316 тысяч — на многоквартирные дома. Что это означает в масштабах краевого центра? Это 40 (!) жилкомплексов, которые возведены в 2024 году. Для сравнения: в этом году специалисты уже насчитали свыше 20 крупных ЖК в разной степени готовности. И это без учета пригорода. По данным на июнь, было выдано 86 разрешений на возведение жилых объектов в регионе — это 1,4 млн квадратных метров. Да, и не забудьте: у нас на горизонте еще «Хабаровск-Сити»…

Последствия: с новым циклом

Бурные темпы жилищного строительства не обеспечены реальным спросом — это хорошо понимают аналитики рынка недвижимости. Очень показательно недавнее обсуждение в краевой думе, посвященное планам комплексного развития территорий (КРТ). Депутаты пытались понять, сколько школ и детсадов нужно возвести в новых жилых кварталах. В рамках соглашений КРТ планируют построить около 3 млн квадратных метров жилья. Но сколько людей смогут приобрести квартир в новых ЖК, представитель краевого минстроя ответить не смог.

Что вполне объяснимо. Очень трудно просчитать реальный спрос, когда 60% новостроек в стране, по некоторым оценкам, стоят нераспроданные. Это косвенно влияет и на вторичный рынок жилья, где количество предложений тоже растет. Мы рискуем повторить путь Китая, где несколько лет назад из-за банкротства крупных застройщиков возникли ощутимые проблемы в экономике.

Можно сколько угодно рассуждать на тему роста себестоимости строительства жилья и невозможности снизить стоимость объектов. Но в наших реалиях, в условиях низкого спроса, цены придется корректировать. Что и доказал 2025 год. И наверняка подтвердит 2026-й. Рынок недвижимости живет циклами. Время остывать.

Александр Новиков