В Хабаровском Управлении Росреестра рассказали как садоводам не наступить на грабли

Учитывая, что с 1 марта текущего года для владельцев земельных участков и объектов недвижимости произошли серьезные изменения в законодательстве, в офисе Управления Росреестра по Хабаровскому краю собралось немало желающих уточнить детали.

Главная новость, которая волнует и простых садоводов, и председателей СНТ, — вступление в силу федерального закона, в соответствии с которым продать, подарить земельный участок, а также совершить с ним какую-либо иную подлежащую регистрации сделку можно будет только в том случае, если проведена процедура межевания и в ЕГРН содержатся сведения о местоположении его границ.

Екатерина Кондратьева, заместитель начальника отдела государственной регистрации недвижимости №1 Управления Росреестра по Хабаровскому краю, ответила на вопросы журналистов.

— В связи с чем межевание стало обязательным?

— Мы неоднократно в средствах массовой информации рассказывали гражданам, садоводам, огородникам, что рекомендовано проводить межевание своих земельных участков. Но ранее эта процедура была по желанию. А с 1 марта 2025 года на законодательном уровне закрепили норму, что земельные участки, в отношении которых не установлены границы, то есть не проведено межевание, не могут быть предметом сделок. И, соответственно, их нельзя продать, обменять, заложить в залог и осуществить иные сделки.

Это необходимость. Покупателю надо четко знать, что он приобретает. Потому что, если вас привели в какое-то место, просто показали земельный участок, вы не можете со 100% уверенностью знать, что вам по документам продали именно этот земельный участок. А если границы участка установлены, то, соответственно, можно информацию о его местоположении увидеть и на публичной кадастровой карте, и в выписке из ЕГРН, которую для вас должен будет заказать и предоставить продавец перед сделкой.

— Участок без межевания можно увидеть на публичной кадастровой карте?

— Если межевание не проведено, то вы никогда не увидите этот участок на публичной кадастровой карте и не удостоверитесь, что тот участок, который вы купили, находится именно в этом месте. Случается, что продавец, продавая вам земельный участок, полагает, что он находится в одном месте, а в соответствии с документами, которые находятся у него на руках, участок находится совсем не там.

— Почему все так перепутано?

— Когда-то в 80-90-е годы граждане просто так друг с другом договаривались и менялись земельными участками. Или свой участок бросали, который им был предоставлен по документу, и брали участок другой, заброшенный. Но при этом в документах-то информация об участке осталась иная. И когда покупатель у вас купил, он купил под документом участок номер 30, а на самом деле продавец пользовался участком номер 29. Или наоборот. О последствиях, думаю, говорить излишне.

Представьте, добросовестный собственник пользуется земельным участком. Он его купил, ему его показали, продали. А через несколько лет выясняется… Когда он начинает делать межевание и вызывает специалиста, кадастрового инженера, который изучает его документы и говорит: по документам-то ваш участок не здесь, а в другом месте. И чтобы не произошло таких неприятностей в дальнейшем, надо обязательно отмежевать земельный участок. Теперь уже ты не сможешь совершить сделку, если границы не установлены.

— То есть изменения как раз вовремя?

— Это решение даже запоздало. Надо было давным-давно уже принять такое решение и на законодательном уровне закрепить. И сейчас, с сегодняшнего дня, мы еще стремимся к тому, чтобы наша публичная кадастровая карта была наполнена точными и актуальными сведениями. Чтобы любой потенциальный покупатель мог понимать по любому объекту недвижимости, будь то земельный участок, объект капитального строительства, здания или сооружения, чтобы он мог открыто и прозрачно увидеть, где расположен объект, в отношении которого у него возник интерес.

— Если я не собираюсь ничего делать со своим участком, совершать какие-то сделки, я не обязан межевать участок?

— Пока на уровне федерального законодательства нет таких требований обязательных. Но я полагаю, что, возможно, через пару-тройку лет законодатель закрепит такую норму, — что всем отмежеваться без исключения, независимо от того, совершаете вы сделку или не совершаете. Что границы всех объектов, собственниками которых вы являетесь — это не только земельные участки и не только сады и огороды, это земельные участки иных категорий земель населённых пунктов, промышленности и так далее. Что, возможно, придется всем правообладателям отмежевать свои земельные участки. Только так можно навести порядок в земельной сфере.

Пока до того момента, пока вы не соберетесь продать участок, закон не требует от вас проводить обязательного межевания. Но вместе с тем все-таки мы всегда рекомендуем: проводите межевание в любом случае. Не ждите момента, когда вам придется срочно его продать. Не ждите того момента, когда у вас возникнут, не дай бог, споры с собственниками смежных земельных участков. Договаривайтесь заранее, подписывайте акты согласования.

При проведении межевания, подчеркну: обязательно подписывайте акт согласования с собственниками смежных земельных участков. И это говорит о том, что у вас все договорено, что вы полюбовно договорились. Соседи не возражают, вы не против. Вы подписываете внутреннюю границу участка. Соседи подписывают смежную границу земельного участка. И это дает вам спокойствие, что у меня все хорошо, все в порядке, с соседями споров у меня никаких нет. Если вдруг завтра у вас появится потенциальный покупатель, вы сможете хоть завтра-послезавтра выйти на сделку, и вам не придется оттягивать момент проведения кадастровых работ.

— Сколько участков в Хабаровском крае находятся вот в зоне риска?

— Мы провели проверку, и по данным статистики было установлено, что у 72% земельных участков у нас в Хабаровском крае границы установлены, то есть отмежеваны. Остальные 28% — с неустановленными границами. То есть, соответственно, что вот такое количество правообладателей не смогут со своими земельными участками совершить никакие сделки.

— Если на участке расположен дом или другое строение, то тут какие особенности?

— Изменения также коснулись объектов капитального строительства. Это объекты, которые являются объектами недвижимости, имеют фундамент, имеют неразрывную связь с землей. Если вы имеете возведенный на вашем земельном участке объект капитального строительства, это может быть жилой дом, это может быть какая-то нежилая недвижимость, это хозпостройки, то здесь, если вы решили этот объект недвижимости поставить на кадастровый учет и зарегистрировать ваше право, то для этого тоже предварительно нужно обязательно отмежевать границы земельного участка.

Если раньше это было необязательно, вы могли подготовить документацию, технический план на ваше здание, сооружение. Не обязательно было межевать земельный участок. Можно было без этого прекрасно совершить учетно-регистрационные действия. Сейчас нет. Сейчас сначала, будьте добры, отмежуйте земельный участок, а потом уже занимайтесь вашими зданиями и сооружениями.

— Могут ли продавец и покупатель участка как-то договориться и совершить предварительную куплю-продажу без регистрации, прописать в договоре, что покупатель потом сам потом отмежует участок и зарегистрирует сделку в Росреестре?

— Нет, это нереально. Потому что оформление сделок происходит только через Росреестр, через органы регистрации права. Оформление по личным договоренностям, переписыванием каких-то членских книжек, передача друг другу расписок также не влечет правовых последствий. И в итоге вы все равно должны будете через какое-то время найти продавца, с которым вы о чем-то устно договорились, привести его в Росреестр, многофункциональный центр. И все равно сделка будет совершаться в двустороннем порядке. Ваши предварительные договоренности для вас ничего не значат, условно говоря.

Поэтому все делается так: сначала продавец сейчас делает межевание, потом вы вдвоем дружно идёте в многофункциональный центр. Либо, если вы пользуетесь электронными сервисами Росреестра, документацию подаёте через личный кабинет на сайте Росреестра. И никаким иным способом, потому что ваша передача денег и подписание каких-то бумаг «на коленке» потом для вас может доставить огромную кучу проблем.

— Екатерина Ивановна, как узнать, прошел ли участок процедуру межевания?

— Первый способ самый простой — это обратиться к сервису «Публичная кадастровая карта» на сайте «Национальная система пространственных данных». Хочу еще раз заострить внимание, что публичная карта — единственная актуальная, достоверная — это та, которую ведет Росреестр. Эта публичная кадастровая карта находится на сайте nspd.gov.ru. Вы заходите на сервис «Национальная система пространственных данных» НСПД, там увидите вкладку «Публичная кадастровая карта».

Войти туда нужно через вашу учетную запись на Госуслугах. И на этом сайте вы можете просмотреть все объекты недвижимости, есть ли у них границы. Только вам нужно для этого знать кадастровый номер. Узнайте у продавца кадастровый номер земельного участка. Вы заходите на публичную карту на НСПД, вбиваете номер в окошечко и все поймете. Он будет квадратиком, прямоугольником или треугольником, условно говоря, высвечиваться. И вы его увидите, и вы поймёте, что участок уточнённый. В его характеристиках в окошечке слева будет написано «граница уточнена».

Поэтому, если вы намерены купить участок, вы первым делом спросите у продавца кадастровый номер земельного участка.

И второй способ — это если вы вдруг не пользуетесь электронными сервисами. Не умеете, не знаете, нет у вас Госуслуг может быть, до сих пор. Просто говорите продавцу: «Предоставьте мне, пожалуйста, выписку из ЕГРН об объекте недвижимости». Если продавцу нечего скрывать, конечно же, он ее вам предоставит. В этой выписке вы увидите на последних листах координаты характерных точек границ. То есть на первом листе будет также написано «граница уточненная», а на последних листах будет содержаться информация о характерных точках «х» и «у». То есть тогда вы поймете, что участка есть координаты, соответственно, он тоже уточненный. Вот эти два способа. Проще, конечно, НСПД. Публичная кадастровая карта.

И хотелось бы еще раз подчеркнуть: не ходите на какие-то непонятные публичные кадастровые карты. Единственная публичная карта Росреестра — это карта на сервисе НСПД. Если вы наберете «публичные кадастровые карты Росреестра», вы увидите массу кадастровых карт непонятного содержания, непонятного происхождения. Не пользуйтесь ими, не заходите, не смотрите, не доверяйте этой информации.

— Что необходимо сделать уже сейчас, если земельный участок не размежеван, а мы планируем какую-то сделку с ним в ближайшее время?

— Вам нужно будет обратиться к специалисту — кадастровому инженеру. Кадастровые инженеры — это те лица, которые могут проводить кадастровые работы, осуществлять работу по межеванию. Это частные лица, которые работают в организациях, либо самостоятельно. Их можно найти как на просторах интернета, но я советую зайти на сайт Росреестра, где есть информация о рейтинге кадастровых инженеров.

Вы обращаетесь к кадастровому инженеру. Дальше его работа. Он изучает ваши документы, он выезжает делать полевые работы, устанавливает точки, готовит межевой план, который сейчас готовится в электронном виде, дает вам диск. С этим диском вы идете в многофункциональный центр, либо можете поручить кадастровому инженеру, и он самостоятельно через свой личный кабинет может подать документы к нам в Росреестр для проведения межевания. После того, как этот межевой план к нам поступает в Росреестр, мы его проверяем и вносим сведения в ЕГРН. Ваш участок появится на публичной кадастровой карте. Все, межевание проведено, можете смело продавать. Поэтому первый шаг — это найти кадастрового инженера.

Наличие четко определенных границ позволит без лишних проблем совершать с участком любые операции и сделки. Таким образом, вы защитите свои права и сведете к минимуму возникновение земельных споров.

Мнение автора может не совпадать с мнение редакции.