В своей деятельности любому предпринимателю приходится иметь дело с арендой недвижимости. Кто-то выступает в качестве арендодателя, кто-то, наоборот, в качестве арендатора.
С первого взгляда вопрос аренды не представляет сложности, нашел помещение или арендатора заключил договор и все. Но на практике возникает множество проблем, одной из которых является осуществление текущего и капитального ремонта арендованной недвижимости.
Арендодатель, передавая имущество в аренду, рассчитывает получить его обратно в нормальном состоянии и эксплуатировать дальше. Арендатор, в свою очередь, тоже рассчитывает получить недвижимость в нормальном состоянии, и обойтись без дополнительных или лишних затрат.
Ремонт арендуемого офиса: за чей счет?
По общему правилу за проведение капитального ремонта отвечает арендодатель, а за текущий – арендатор. Но нормы гражданского кодекса диспозитивны и дают сторонам возможность самостоятельно решить вопросы ремонта и перераспределить обязанности. В гражданском кодексе нет четкого понятия, что такое капитальный ремонт и текущий ремонт, какие виды работ относятся к тому или к другому. Ответ придется искать в различных нормативных актах.
КАПИТАЛЬНЫЙ РЕМОНТ
Необходимость проведения капремонта вызвана общим, естественным износом объекта аренды под воздействием внешних факторов. Капремонт предполагает проведение работ направленных на восстановление целостности здания или помещения, его несущих элементов. Подходить к согласованию условий о проведении капремонта стоит ответственно, поскольку его проведение выльется в значительные финансовые затраты и затруднит (или сделает невозможным) использование объекта аренды на определенный срок. Поэтому минимальный перечень условий, которые стоит отразить в договоре, включает в себя: сроки и периодичность проведения капремонта, распределение расходов на его проведение и условия внесения арендной платы на период проведения ремонта.
ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ
Проведение текущего ремонта обусловлено необходимостью поддержания объекта аренды в нормальном состоянии и предотвращение его преждевременного ухудшения (износа). Примерный перечень работ по текущему ремонту можно найти в ведомственных строительных нормах. Работы эти менее затраты и на их проведение требуется значительно меньше времени. Как и в случае с капремонтом, независимо от того, на какой из сторон лежит обязанность по его проведению, в договоре в обязательном порядке необходимо обозначить: перечень и объем ремонтных работ, периодичность их проведения, порядок возмещения понесенных расходов.
Детальная проработка указанных условий, в конечном счете, позволит обеспечить арендодателю возможность дальнейшей эксплуатации недвижимости по окончанию срока аренды без дополнительных затрат, а арендатору даст возможность избежать лишних расходов, а также получить возможность освобождения от уплаты арендных платежей на какой-то период времени.
Формальный подход сторон к согласованию условий проведения ремонта неизбежно приведет к спорам и судебным разбирательствам.
Управляющий партнер ООО «ЮриКом»
Александр Пертулесов
http://juri-kom.ru/
