Ликвидация ветхого аварийного жилья и расселение людей по новым квартирам, на сегодняшний день, — один из самых животрепещущих вопросов в России. Регионы и муниципалитеты регулярно делятся своим опытом, чтобы как можно больше людей получили заветные «квадраты», взамен прежним халупам. Не стоит на месте по данному направлению и Хабаровск, в котором сейчас числится большое количество проблемных объектов. О том, какие меры принимаются в краевом центре для расселения людей, наш корреспондент поговорил с Иваном Анатольевичем Стицким — и.о. заместителя директора департамента архитектуры, строительства и землепользования администрации Хабаровска.
Снос дома для строительства ЖК “Петроглиф-парк”
— Иван Анатольевич, расскажите о программе развития застроенных территорий. Сколько домов необходимо расселить сейчас в Хабаровске?
— Само понятие развития застроенных территорий появилось в российском законодательстве в 2007-м году. При этом именно Хабаровск был одним из инициаторов введения такой процедуры. По этой программе городской думой принята муниципальная адресная программа по сносу и расселению домов. В настоящее время в неё входят 254 многоквартирных дома с большим процентом износа. Всего же в Хабаровске выявлено 754 таких здания. Те дома, которые включены в решение хабаровской городской думы, сгруппированы на 74-х территориях.
— Все ли застройщики выполняют свои обязательства?
— Вообще, администрацией города за 10 лет было заключено 45 договоров по развитию застроенных территорий. Сейчас есть застройщики, которые успешно исполняют свои обязательства добросовестно, и есть те, кто на протяжении нескольких лет очень вяло занимается расселением людей, либо вообще этого не делают. С прошлого года мы начали расторгать с такими застройщиками договоры. Например, в посёлке Горького застройщик «Завод защитных декоративных покрытий» довольно длительное время не исполнял свои обязанности. С ними работать мы отказались.
Само понятие развития застроенных территорий появилось в российском законодательстве в 2007-м году
— Расскажите о процедуре, как определяется ветхий дом и принимается решение о его расселении? Почему капитальный ремонт провести нельзя?
— Сразу хотелось бы развеять один из мифов. Понятие «ветхий дом» в действующих правовых актах отсутствует. Тут можно руководствоваться принципами разумности. Если мы, например, знаем, что здание было построено 50-70 лет назад из дерева и у него покосились стены, потолок, проваливается пол, крыша течёт, а фундамент давно развалился, то естественно его нужно сносить. Проще предоставить людям нормальное благоустроенное жильё, чем капитально ремонтировать старое. Это если исходить из принципа разумности.
— На какую альтернативу могут рассчитывать люди? Какое жильё они получают взамен?
— В данном вопросе нет конкретной привязки к кадастровой стоимости жилья, которое до этого принадлежало гражданину. Если человек проживал, допустим, в бараке, в двухкомнатной квартире на сорока квадратных метрах, то ему положено помещение такой же площади или больше. Что касается расположения нового жилья, то тут всё сложнее.
Все мы смотрим телевизор и видим, как проходит в Москве программа по реновации районов. У них на уровне закона субъекта установлено, что человек получает новое жильё в том же районе, где был прописан до этого – буквально в шаговой доступности. Однако в отношении остальной страны такого закона не принято. Поэтому, хабаровчанину не обязательно должны дать взамен квартиру поблизости от его прошлого места жительства.
Но в практике бывают случаи, когда застройщик имеет в кармане определённый бюджет, и исходя из него подыскивает несколько наиболее удобных вариантов для переселения людей. Хочется отметить, что никто насильно не распихивает жильцов по неподходящим им квартирам. Например, девелоперская компания «Талан», которая пришла к нам в прошлом году, пошла на беспрецедентный шаг – компания за собственный счёт делает косметический ремонт в квартирах, предоставляемых для расселения граждан.
Понятие «ветхий дом» в действующих правовых актах отсутствует
— Какие сложности бывают при расселении жильцов ветхих домов?
— Ну, можно в качестве примера привести два барака на территории парка «Динамо», по адресу улица Дикопольцева, 15 и 17. Там у нас две проблемы — первая связана с коммуникациями, а вторая состоит в том, что у застройщика оказалось недостаточно финансовых возможностей для расселения людей. Сейчас два эти барака стоят и ни одна квартира в них до сих пор не расселена. До этого была проблема со статусом территории парка — особо охраняемой краевого значения, но потом его сняли.
Нужно понимать, что сложившееся положение вредит не только жителям бараков, но и самому застройщику. Так, чем дольше тянется процесс расселения, тем затратнее для организации это выходит. Ведь под эти цели берутся, как правило, заёмные средства, а значит вернуть их нужно как можно раньше.
— Если говорить о планах на расселение и очерёдности, то что уже сделано в этом году и что намечается в следующем?
— Хочется сказать, что в прошлом году, когда готовился аукцион по развитию Гупровского городка, мы впервые в практике Хабаровска применили принцип очерёдности. Было прописано, что в течение первого года застройщик должен расселить десять квартир, во второй – 20, и далее по нарастающей. До этого такого не было. На сегодняшний день уже предоставили уже 27 квартир — процесс идёт с опережением графика.
По переулку Батарейному, который я уже упоминал, застройщик «Талан» должен был расселить три барака до 2023 года, но справился с этим уже сейчас. Также хорошие темпы показывает Управление инвестиционных программ. На сегодняшний день они реализовывают несколько проектов — в границах улиц Краснореченской и Оборонной, где они строят жилой комплекс «Петроглиф парк». Кроме них УИП занимается расселением домов по Карла Маркса под жилые комплексы Восточный 2 и 3.
В этом году ещё активизировался застройщик «Восток Инвест» — в границах Тихоокеанской и Шелеста ему осталось расселить жильцов шести квартир из пятнадцати. Это тоже хороший результат. Если продолжать успехи, то наконец-то закончил с предоставлением нового жилья застройщик «Параллель востока» – он занимался домами 75 и 77 по улице Яшина, это за железнодорожным институтом. Дома уже снесены и планируется строительство 200-квартирного здания.
На следующий год у нас есть ещё порядка 30 территорий, подготовленных для аукциона, но к сожалению, застройщики к ним пока интереса не проявляют. Мы считаем, что это связано, во-первых, со сложной экономической ситуацией в стране. Ещё один фактор в том, что сейчас вносятся изменения в закон о долевом строительстве, ужесточаются требования к застройщикам. Раньше было достаточно просто начать возводить дом для вложившихся и часть денег потратить на расселение ветхого жилья под последующую стройку, сейчас же так не получится. Теперь средства на это приходится брать у банка. Из-за этого в этом году у нас состоялся только один аукцион.
Вся программа по развитию застроенных территорий реализуется только за счёт частных инвестиций
— Скажите, а что делать с частными домами в городской черте, которые ни на каких условиях не хотят расставаться со своей недвижимостью и перебираться на новые квартиры?
— С начала 2017-го года в градостроительном кодексе появилась новая процедура, которая проходит по статье 46.10. Она позволяет органам местного самоуправления выставлять на торги территорию на которой расположены какие-либо объекты не соответствующие градостроительному регламенту. У нас есть генеральный план города, правила о землепользовании и застройке — ими может быть предусмотрена застройка той или иной территории многоквартирными домами.
А там, например, частные строения находятся, либо аварийные промышленные здания. Так вот, мы можем территорию с такими объектами выставить на аукцион и в дальнейшем у нас появляются полномочия по их изъятию. В Хабаровске такая процедура пока ни разу не применялась. Мы ждём, чтобы появилась какая-то практика в стране, чтобы использовать её с учётом наработанного опыта.
— Какая нагрузка ложится на администрацию города при расселении людей?
— Это интересный вопрос. Ну, не знаю откуда, но у населения сложилось мнение, что или на федеральном уровне, или на местном, даются какие-то субсидии застройщику на расселение людей. Но ничего такого не происходит. Вся программа по развитию застроенных территорий реализуется только за счёт частных инвестиций. Мэрия города может помочь только убрать возможные административные барьеры, согласовать какие-то сложные вопросы с получением технических условий. Также бывает, что на каком-то участке, выбранном застройщиком, есть какие-то хозпостройки или гаражи — мы помогаем в поиске территории для их переноса.
