Ранее мы уже затрагивали вопросы арендных отношений недвижимости, и касались они текущего и капительного ремонта. Сегодня затронем еще один очень важный вопрос – досрочное расторжение договора. Этот вопрос имеет существенное значение для всех сторон договора, поскольку обстоятельства, подталкивающие к его расторжению, могут возникнуть в любой момент и у любой стороны.
Досрочное расторжение договора аренды арендатором и арендодателем
В любом случае, при досрочном прекращении аренды следует руководствоваться нормами закона, соблюдая установленную процедуру. Теперь по порядку.
Договор аренды заканчивает свое действие при наступлении срока, на который он заключен, либо до наступления этого срока (преждевременно).
Гражданским кодексом предусмотрено лишь три случая, при которых возможно досрочно прекратить аренду.
Если стороны придут к взаимному согласию. Это самый простой вариант. В этом случае достаточно подписать соглашение о расторжении договора, оформить акт приемки-передачи помещения. Но такие ситуации скорее исключение из правил, чаще одна из сторон не согласна раньше времени разрывать отношения. Тогда путь один – судебный порядок.
По решению суда. Обратиться в суд за досрочным прекращением аренды недвижимости может как арендатор, так и арендодатель. При этом, в соответствии с нормами закона для каждой стороны установлены свои причины для досрочного расторжения.
Права арендатора
- Если ему отказывают в предоставлении недвижимости, или создают различные ограничения для его использования.
- Если после получения недвижимости стали известны недостатки, с которыми невозможно по назначению использовать помещение (важным в этом случае выступает невозможность обнаружения указанных недостатков при приемке помещения).
- Если арендодатель не исполняет обязанности по произведению капремонта недвижимого имущества.Так, по одному из судебных дел, в котором принимал участие наш сотрудник, арендодатель не реагировал не неоднократные письменные уведомления арендатора о необходимости осуществления капитального ремонта нежилых помещений (заключение о такой необходимости было составлено экспертной организацией, а также подтверждено компетентными госорганами). Поскольку до окончания срока аренды было более 2 лет (договор был долгосрочный, зарегистрированный), пришлось в судебном порядке доказывать нарушение арендатором своих обязательств и расторгнуть договора только по решению суда. Исковое заявление арендатора было удовлетворено, арендодатель не обжаловал решение и даже приступил к осуществлению ремонта, но арендатор уже утратил интерес к помещению, так как получил более выгодное предложение.
- Если помещение придет в состояние, в котором его станет невозможно использовать, по причинам, независящим от арендатора.
Права арендодателя
- Если арендатор допускает существенные нарушения требований, установленных в договоре, или использует недвижимость не по назначению. Сложность этого основания состоит в оценочной формулировке – существенное нарушение. Согласно закону нарушение можно отнести к существенным в том случае, когда оно выразилось в причинении арендодателю каких-либо убытков, а также, если арендодатель в результате чего он в значительной мере лишился того, на что мог рассчитывать, заключая договор. Поскольку коммерческая недвижимость существенно отличается от, например, аренды жилых помещений, и может использоваться одновременно в разных целях, сторонам при заключении договора необходимо четко устанавливать цель использования объекта аренды – склад, офис, мастерская и т.д. Иначе доказать нарушение со стороны пользователя помещения будет проблематично, тем более что существенность нарушения суд определяет в каждом споре индивидуально.
- Если арендатор существенно ухудшает недвижимое имущество. Опять же мы сталкивается с оценочной категорией, которую суды могут истолковать по-разному.Помещение, в конечном счете,возвращается его владельцу в состоянии не хуже чем оно было изначально, при этом учитывается естественная амортизация. Поэтому существенным ухудшением можно считать, например, доведение недвижимого имущества до состояния, которое препятствует его эксплуатации по назначению и требует проведения ремонта, сюда же можно отнести реконструкции и перепланировки, проведенные без предварительного одобрения собственником и т.д. Во избежание споров в дальнейшем, самым простым способом будет закрепление в договоре обстоятельств, которые будут расцениваться, как ухудшение имущества.
- Если арендатор более 2-х раз подряд нарушает сроки внесения денежных средств за пользованием помещения (как постоянную так и переменную часть, либо любую из них). Здесь, в принципе, все понятно без комментариев.
- Если арендатор не производит капитального ремонта помещения в согласованные сторонами сроки. Данное обстоятельство можно использовать лишь тогда, когда стороны возложили бремя капремонта недвижимости на арендатора договором, или законом. Во избежание споров и лишних затрат договором следует изначально устанавливать сроки и периодичность проведения ремонта объекта аренды, причем как капитального, так и текущего.
В случаях, которые предусмотрены в договоре. Перечисленные основания для преждевременного прекращения арендных отношений не являются исчерпывающими. При подготовке текста договора аренды стороны могут предусмотреть дополнительные обстоятельства для досрочного расторжения договора, а также предусмотреть внесудебный, упрощенный порядок его расторжения. Детальная проработка указанных условий на этапе заключения договора лишней не будет. Ведь предотвратить наступление проблемы проще, чем заниматься ее решением.
Если у Вас остались вопросы после прочтения статьи,
Запишитесь на БЕСПЛАТНУЮ консультацию ПРЯМО СЕЙЧАС!
Пертулесов Александр ООО «ЮриКом»
465-025, 8-914-157-44-92
juri-kom.ru
